Dutch Women In Real Estate

Marleen Valstar: ‘Ik vind het mooi om gebouwen die niet meer goed functioneren nieuw leven in te blazen’

Elke maand interviewt Vastgoedmarkt vrouwen in vastgoed over hun grootste succes. Deze maand is dat Marleen Valstar, projectarchitect en partner bij Heyligers design+projects. Haar grootste succes is op dit moment de transformatie van zes kantoorgebouwen voor Union Street. ‘Het geeft een enorme kick dat ik deze projecten zelf heb binnengehaald.’

Marleen Valstar: ‘Ik verwacht dat tegen het einde van het jaar veel bedrijven met hun kantoor aan de slag gaan. Om dat kantoor veel meer te richten op samenkomen, samenwerken en sparren met elkaar.’

Marleen Valstar werkt vijftien jaar bij Heyligers en is er sinds zes jaar partner. Het bureau doet zowel interieur als exterieur. ‘De afgelopen jaren hebben we echt een verschuiving gemaakt qua projecten. We doen nu meer architectuurprojecten, met name voor bestaande bouw, transformaties, renovaties en revitalisaties. Afgelopen jaar is die verschuiving nog groter geworden en dat is ook wel logisch, want interieurs lagen grotendeels stil, vooral in de kantorenmarkt. In het begin van de coronacrisis hadden we ook echt even een dipje wat betreft interieurprojecten, maar sinds juli hebben we er veel bouwkundige en transformatie projecten bij gekregen.’

We zijn sterk in transformaties, omdat we een pand juist vanuit het interieur benaderen. De kwaliteit van het interieur moet je hooghouden, in plaats van alleen de buitenkant mooi te maken. Het moet ook aan de binnenkant kloppen, voor de gebruiker. Vanuit die visie pakken wij het ontwerp op en daardoor krijg je hele verrassende ontwerpen, ook aan de buitenkant.’

Wat is op dit moment je grootste succes?

Voor Union Street hebben we een opdracht om een aantal gedateerde kantoorgebouwen weer aantrekkelijk te maken en waarde toe te voegen. Een van de zes locaties is HS Building in Den Haag aan het Johanna Westerdijkplein. Op de begane grond hebben we extra waarde gecreëerd door een community ruimte te maken met een goede koffiebar die wordt gerund door Stach en vergaderruimtes die huurders kunnen reserveren. Ook hebben we de entree verplaatst naar de aanlooproute vanaf het station, Holland Spoor.’

‘In plaats van dat de entree een doorloopzone is, is het een dynamische ruimte geworden waar vergaderruimtes gehuurd kunnen worden en waar goede espresso en lunch verkrijgbaar is. De gebruikers van het gebouw kunnen hier hun relaties ontvangen en hebben minder vergaderruimtes en dus minder vierkante meters nodig in hun eigen kantoorruimte. Het is erg interessant om een gedateerd kantoorgebouw op zo’n manier nieuw leven in te blazen. Er komen ook weer nieuwe huurders op af, dat is een goede ontwikkeling. Het is fijn om te zien dat er beweging is.’

‘Daarnaast hebben we hier om de hoek in Den Haag nog een gebouw aan het Spaarneplein, dat is een monument. Dus weer een heel ander gebouw, maar wel herkenbaar als een Union Street-project. Ook zijn we in Arnhem, Amsterdam, Rotterdam en Almere bezig. Voor het laatstgenoemde project maken we een grote aanbouw waardoor de begane grond en entree veel meer kwaliteit krijgen en beter zichtbaar zijn vanaf het station.’

Waarom zie jij dit als je grootste succes?

‘Een van de belangrijkste redenen dat ik dit als mijn grootste succes zie, is omdat ik deze projecten zelf heb binnengehaald. Totdat ik partner werd bij Heyligers hield ik me niet echt bezig met acquisitie, dus het gaf een enorme kick toen ik dit grote project binnenhaalde.’

‘Het was erg interessant om een concept te ontwikkelen dat we op meerdere locaties konden uitrollen. Dit project heeft ook zowel de architectuur aan de buitenkant als de binnenkant in zich, dat maakt het erg leuk om te doen. Daar zit voor mij ook de uitdaging.’

HS Building bij station Holland Spoor kreeg een community ruimte met koffiebar en vergaderruimtes die huurders kunnen reserveren.

Wat is, naast de acquisitie, jouw rol in het project?

‘Ik heb het conceptontwerp opgezet, samen met de studio en hen daarin begeleid. Het HS Building was een van de eerste panden die we deden, dus we hebben dit als startpunt genomen voor het ontwerpconcept inclusief de materialisering. Dit komt in alle projecten weer terug. Bijvoorbeeld deze schuine lattenwanden, de stoelen in deze ruimte en de verlichting. We hebben de bouwaanvraag gedaan om de gevel te veranderen en de ingang te verplaatsen. De uitvoering was nog best een uitdaging, want het gebouw bleef gewoon open voor de huurders. Zeker als je ook nog een gietvloer wilt plaatsen. Gelukkig was de oude entree er nog, dus we hebben eerst het horecagedeelte gemaakt en als laatste pas de hoek met de oude entree.’

‘Het is een flink project, omdat we aan een aantal gebouwen tegelijk werken. We hebben een hele strakke planning gemaakt. We maakten voor twee projecten tegelijkertijd het ontwerp en als dat was afgerond, ging het ontwerpteam door met het ontwerp voor de volgende twee locaties. Onze collega Froukje Romkes pakte intussen de uitvoering op. Zo konden we in korte tijd zes projecten ontwerpen en opleveren.’

Is er door corona een andere vraag naar kantoren/ kantoorinrichting?

‘Vanaf het begin van de coronatijd kregen we een flink aantal verzoeken om kantoren coronaproof te maken. Zo kregen we de vraag van zorgverzekeraar Menzis, waarvoor we een paar jaar geleden een paar grote kantoren hebben opgeleverd, of we deze konden aanpassen volgens de anderhalvemeterregels. We hebben dus een aantal aanvragen gehad om kantoren tijdelijk te kunnen aanpassen en daar slimme oplossingen voor te bedenken.’

Hoe ziet het kantoor van de toekomst eruit?

‘Dat is veel meer gericht op samenkomen en elkaar ontmoeten. Je zal er veel minder concentratiewerkplekken vinden, want dat kan deels ook thuis. Het thuiswerken zal wel voor een deel blijven, maar echt geen veertig uur per week meer. Je hebt dat sociale contact nodig. De meeste mensen hebben wel de behoefte aan menselijk contact, om te sparren. Dat werkt gewoon niet via Teams of Zoom.’

‘Twee derde van onze medewerkers werkt vanuit huis, maar die komen wel minimaal een keer per week naar kantoor. Het is zo belangrijk voor het ontwerpproces, maar ook om informatie met elkaar te delen en van elkaar te leren. We hebben inmiddels ook nieuwe collega’s en die moeten leren werken met Archicad, een BIM 3d-programma. Als je thuiszit is het best een grote drempel om even aan een collega te vragen hoe een bepaalde functie werkt. Je merkt het ook bij presentaties voor opdrachtgevers, dan deel je je scherm en kun je niemand meer zien. Je weet dan niet wat de reactie is aan de andere kant van het scherm en het is heel onpersoonlijk.’

‘Ik verwacht dat tegen het einde van het jaar, als iedereen een vaccinatie heeft gehad en de rust weer is wedergekeerd, veel bedrijven met hun kantoor aan de slag gaan. Om dat kantoor veel meer te richten op samenkomen, samenwerken en sparren met elkaar.’

Is het nodig om onderscheidend te zijn in de kantorenmarkt?

‘Ja, zeker. Voor veel kantoren en bedrijven geldt de race for talent. Het is moeilijk om goede nieuwe mensen te vinden en jongeren vinden het belangrijk om naar een leuke werkplek te komen. Die hebben geen zin om ergens achteraf op een industrieterreintje te zitten, waar niets te beleven is. Kantoorgebouwen waarvan de locatie niet optimaal is, en waar geen horecavoorzieningen zijn, kunnen daarom beter worden getransformeerd naar woningen.’

Je hebt eerst de kunstacademie gedaan en bent daarna het vastgoed ingerold, hoe was dat voor jou?

‘Een van mijn eerste projecten bij Heyligers was de Boelelaan 32, van Cor van Zadelhoff. Dat was een van de eerste projecten die hij had aangekocht, en toen erg gedateerd. Dat heb ik toen helemaal gerenoveerd, geïsoleerd, voorzien van nieuwe gevels en ervoor gezorgd dat het weer van deze tijd is, met een moderne uitstraling. Ik had toen alleen nog maar de kunstacademie gedaan en ik werd echt in het diepe gegooid, maar ik vond het wel heel leuk. Het smaakte naar meer. Ik moest de studio en de bouwkundige collega’s aansturen, maar ik had die bouwkundige kennis niet, dus dat was onhandig. Vanwege dit project heb ik een bouwkundige opleiding gedaan. De combinatie van interieur en exterieur vind ik erg leuk, dat kan elkaar echt versterken.’

‘Op een gegeven moment vroeg ik me af: ga ik voor mezelf beginnen? Het beviel nog goed bij Heyligers, maar ik wilde iets meer. Op datzelfde moment vroegen de eigenaar, Willem Heyligers, en partner Lonneke Leijnse me om partner te worden bij het bedrijf. Toen was ik er ook echt aan toe. We zijn nu met z’n drieën partner en alle drie verantwoordelijk voor de strategie. We hebben twee kantoren, eentje in Utrecht en een in Amsterdam. Ik zit zelf samen met Willem in Amsterdam en Lonneke beheert het kantoor in Utrecht.’

Naast je baan bij Heyligers ben je ook bestuurslid van netwerkclub DWIRE. Hoe ben je daar terechtgekomen?

‘Ik ben sinds 2019 lid. Ik had erover gehoord via een vriendin. Toen wilde ik de acquisitiekant van mij ontwikkelen en was op zoek naar iets wat echt bij mij past. Tijdens de nieuwjaarsborrel was er een hele interessante lezing van professor Jan Latten over demografie en de invloed daarvan op woningen. Ik raakte enthousiast: hiervan wilde ik wel deel uitmaken. Uiteindelijk waren er nieuwe bestuursleden nodig en daar had ik me voor opgegeven. Ik vind het leuk en goed om als vrouwen in het vastgoed je krachten te bundelen en elkaar verder te helpen. Als bestuurslid sta je echt in de kijker en voor mijn netwerk is dat natuurlijk erg goed.’

‘Ik houd me voornamelijk bezig met het organiseren van evenementen. Dat is erg leuk om te doen, want je kunt zelf events organiseren en bepalen wat je wilt bekijken of wie je wilt uitnodigen. Het kost soms veel tijd om het te organiseren, maar het geeft wel een enorme kick. Gelukkig hebben we inmiddels ook versterking en hebben we nu een evenementencommissie met zes personen.’

‘Tijdens corona waren de evenementen wat lastiger te organiseren, maar we hebben ook hele leuke digitale events georganiseerd. Voor onze zomerbarbecue en algemene ledenvergadering had ik een mooie locatie geregeld, de Lik in Utrecht, de voormalige gevangenis. Ondanks corona kon het toch plaatsvinden en het was gezellig. We zaten in een grote zaal aan tafeltjes, allemaal keurig op anderhalve meter afstand van elkaar, maar je kon wel praten met iedereen die om je heen zat. Ik krijg daar echt energie van.’

Marleen Valstar, (interieur-)architect en partner bij Heyligers design+projects

Valstar studeerde Architectonische vormgeving en meubelontwerp aan de Academie Beeldende Kunsten Maastricht. Na haar studie werkte ze zo’n dertien jaar als productontwerper en interieurarchitect voor Interni, een klein bureau dat zich bezighield met productvormgeving voor onder meer het merk Cascando. Sinds 2006 werkt ze voor Heyligers in verschillende functies, als projectarchitect en projectmanager. Zo’n zes jaar geleden werd Valstar ook partner bij het bedrijf. Als mede-eigenaar werkt ze samen met de studio aan diverse projecten op het gebied van transformatie, renovaties en interieurarchitectuur. Daarnaast is Valstar sinds 2019 bestuurslid van vrouwennetwerk Dutch Women in Real Estate (DWIRE), hiervoor organiseert ze evenementen.