Diane Wigtman: ‘Er liggen nu mooie kansen in de transformatie van winkelvastgoed’
Diane Wigtman werkt nu twee jaar als ontwikkelaar bij Colliers International. Ze richt zich vooral op de transformatie van leegstaand winkelvastgoed naar woningen. ‘Het voegt echt iets toe aan een gebied. Je kijkt verder dan het rekensommetje.’
Bron: vastgoedmarkt.nl/CARRIÈRE
In de afgelopen jaren heeft Diane Wigtman al aan veel retailprojecten gewerkt, zowel nieuw vastgoed als transformatieprojecten. ‘Ik kom bij ontwikkelaar AM vandaan, daar heb ik vooral grotere, integrale projecten gedaan, met name de ontwikkeling van nieuw vastgoed. Je kunt op veel plekken nog winkelvastgoed toevoegen. De markt is aan het veranderen, nu nog harder door corona. Nu is er juist de behoefte om iets aan leegstaand vastgoed te doen. Dat is van toegevoegde waarde. Niet alleen voor de eigenaar, maar ook voor de mensen eromheen; de bewoners, de gebruikers, de huurders. Ik vind het leuk dat mijn werk maatschappelijk breder is.’
Waar houd je je nu mee bezig?
‘Als ontwikkelaar kijk ik naar bestaande vastgoedportefeuilles. Hier probeer ik waarde aan toe te toevoegen door bijvoorbeeld leegstaande winkelruimtes om te vormen naar woningen. Het kan vervolgens geheel uitontwikkeld worden, maar soms kan het voor een vastgoedeigenaar voldoende zijn om alleen een haalbaarheidsonderzoek met een alternatieve aanwendbaarheid op te laten stellen. Om bijvoorbeeld de verkoop te laten vlotten.’
‘Daarnaast initieer ik kansen door het toevoegen van woningen aan bestaande winkelcentra of zoals een van mijn projecten toelaat, het totaal slopen van een winkelcentrum om vervolgens een nieuw winkelcentrum met bovengelegen woningen te realiseren. Kortom: van haalbaarheidsonderzoek tot en met realisatie.’
Hoe ben je in het retailvastgoed terechtgekomen?
‘Dat is zo gegroeid. Ik kwam uit de financiële hoek en had bedrijfseconomie gestudeerd. Het ontwikkelen leek mij gaaf en destijds zat ik met de directie van BAM Vastgoed, de rechtsvoorganger van AM, aan tafel voor een functie van assisistent controler. Ze zagen mij wel zitten als ontwikkelaar en vroegen of ik met commercieel vastgoed aan de slag wilde gaan. Ik vond dat natuurlijk geweldig. Ik ben begonnen als trainee en heb daarna volop kansen gekregen.’
Wat is het bijzonderste project waaraan je hebt gewerkt?
‘Een nieuw project klinkt misschien sexyer, maar aan de andere kant vind ik het juist veel waardevoller om bestaand vastgoed te transformeren. Een mooi voorbeeld hiervan is de Catharinastraat in Doetinchem. Het ging om leegstaand vastgoed op een verdieping. Deze ruimtes komen vaak leeg te staan of zijn soms nog nooit verhuurd geweest. Dat zie je op veel plekken in Nederland. Zie het dan maar weer eens te verhuren, die kans is nihil. Als je naar de gevel van het pand keek, zag je de woningen er al bijna zitten. Ik ben ervan overtuigd dat woningen op die verdieping voor de hele binnenstad een toevoeging zijn.’
‘Ik heb het project ingediend tot het voorlopig ontwerp. Om zover te komen, heb ik eerst de eigenaar ervan moeten overtuigen. Dat was toen SPF Beheer, Spoorwegpensioenfonds. Ik heb de architect aangestuurd om een schetsontwerp te maken tot het voorlopig ontwerp en daarna heb ik het ingediend bij de gemeente. Dit project is inmiddels in z’n geheel verkocht aan een ontwikkelaar die ons plan heeft overgenomen. Dat wordt nu uitgevoerd.’
Is het moeilijk een eigenaar te overtuigen van zo’n transformatie?
‘Ja, en dat vind ik best wonderlijk. Ook nu in coronatijd blijven vastgoedeigenaren vasthouden aan dat retailplaatje, omdat dat in theorie meer opbrengt. Alleen lege meters brengen niks op. Dus dan zul je toch moeten gaan afboeken en er nieuw leven inblazen, voordat er überhaupt opbrengsten uit komen. Dat is niet alleen beter voor de omgeving, maar ook voor je eigen vastgoed en je eigen uitstraling. Aan alle kanten is het een plus.’
‘Ik ben ook van mening dat vastgoedeigenaren nu echt in actie moeten komen, juist nu de woningmarkt zo goed is. De meeste gemeentes zijn nu welwillend, omdat er een groot woningtekort is. Ze zien in dat er iets met het leegstaande vastgoed moet gebeuren. Dit is het moment om daar iets mee te doen, er liggen daar nu mooie kansen.’
Kom je nog meer uitdagingen tegen in je werk?
‘Af en toe komt het voor dat een gemeente niet wil meewerken, maar dat zie ik nu niet zoveel meer. Ik loop veel tegen regelgeving aan omtrent bijvoorbeeld daglichtvoorzieningen. Je moet een bepaalde hoeveelheid daglicht aan een woning kunnen toevoegen. Daardoor kun je niet altijd een bepaalde diepte creëren op lege verdiepingen.’
‘Ik vind dat de overheid daar creatiever naar mag kijken, zodat die projecten sneller van de grond kunnen komen, zonder dat het een enorme afbreuk doet aan de kwaliteit. Dit soort regelgeving zet nu nog vaak de boel op slot, waardoor er veel leegstaande verdiepingen zijn en mogelijk ook leeg blijven.’
‘Die huurder gaat er op bepaalde locaties niet meer komen, zeker niet op een verdieping’
Hoe kijk je terug op het afgelopen jaar?
‘In retailland is er veel gebeurd. Er is nog meer leegstand gekomen. Onderzoeksbureau Locatus verwacht dat de leegstand met 40 procent zal toenemen. In dat licht vind ik het teleurstellend wat vastgoedeigenaren hebben gedaan. Dat had ik veel grootser verwacht. Die huurder gaat er op bepaalde locaties niet meer komen, zeker niet op een verdieping.’
‘Retail stond er voor corona al slecht voor en dat zal alleen nog maar toenemen. Zeker de niet-dagelijkse retail heeft het nu zwaar. Een wijkwinkelcentrum met veel dagelijkse boodschappen zal juist wel varen bij zo’n lockdown. Maar met name de stadsdeelcentra vallen tussen wal en schip, daar heb je geen toeristen en geen dagelijkse boodschappen.’
Welke kansen zie je voor centrumgebieden?
‘Het nieuwe toverwoord is mixed use, zoveel mogelijk functies bij elkaar brengen: wonen, werken en winkelen. Met meer mixed use kun je een heel gebied optimaliseren. Veel eigenaren kijken vooral naar zichzelf. Je hebt in de stedelijke gebieden veel met versnipperd eigendom te maken. Ik ben voorstander van eigenaren die zich daar verenigen en zich er samen over buigen.’
‘Je moet je niet alleen naar je eigen vastgoed kijken, maar ook naar het hele gebied eromheen. Om dat zo goed mogelijk in te richten. Anders blijf je gaten houden in het gebied. Als je het bijvoorbeeld bundelt in een speciaal fonds, en retail als een harmonica kan clusteren en vervolgens alles eromheen transformeert in iets anders, kun je het hele gebied versterken.’
Diane Wigtman, senior real estate developer bij Colliers International
Wigtman studeerde bedrijfseconomie aan de Hogeschool voor Economische Studies Amsterdam (HES) en studeerde daarna privaatrecht aan de UvA. Ze startte haar carrière bij PwC en werd bij Eiffel bij verschillende bedrijven gedetacheerd in een financiële functie. Haar carrière in het vastgoed begon bij AM (destijds BAM Vastgoed) als vastgoedontwikkelaar. Daar maakte ze deel uit van het winkelteam binnen de afdeling Real Estate Development. Na verschillende functies (onder meer bij Cushman & Wakefield) ging ze in 2019 aan de slag als senior real estate developer bij Colliers International. Daarnaast is Wigtman lid van het communicatieteam van het vastgoednetwerk voor vrouwen DWIRE.