Martine de Groene werkt ruim drie jaar bij logistiek vastgoedbedrijf Montea en richt zich vooral op het vastgoedbeheer. ‘Logistiek is een onderdeel van het vastgoed dat niet zo bekend is en dat sprak mij erg aan. We weten bijvoorbeeld allemaal hoe je moet wonen en in een huis zijn er veel dingen standaard, maar in de logistiek is geen gebouw of partij hetzelfde. Logistiek heb je in heel veel verschillende vormen.’

‘Zo hebben we een bakkerij in portefeuille waar brood wordt gebakken voor een supermarkt. Er zitten lange broodlijnen in het gebouw, elke avond moeten de broden bezorgd worden in de supermarkten en komen er ook vrachtwagens terug met oud brood. Dat zijn samen veel transportbewegingen, terwijl het een bakkerij is. Maar wel weer logistiek.’

‘Daarnaast hebben we ook een online apotheek in Heerlen in portefeuille die gericht is op de Duitse markt. Daar versturen ze elke dag honderden pakketjes naar particulieren. In Born hebben we een groot terrein dat wordt gebruikt voor het tijdelijk stallen van auto’s. Deze komen rechtstreeks van de fabriek waarna ze naar de dealers in Nederland en België worden gebracht. Ook worden hier handelingen aan de auto’s verricht indien gewenst. Dan heb je het over buitenopslag en value added logistiek.’

‘Iedereen denk bij logistiek al heel snel aan de dozenschuivers, de grote rekken met pallets erin. Die hebben we uiteraard ook in de portefeuille en dat is weer een heel ander soort logistiek. Die variatie is heel leuk. Om mee te kunnen denken in het vastgoedbeheer of de ontwikkeling van een pand, moet je wel een stuk van het proces begrijpen. Wat kan er wel voor dit bedrijf en wat niet?’

Je hebt met veel verschillende soorten huurders en projecten te maken, wat zie jij als je grootste succes?

‘We zijn een hele mooie brownfieldlocatie van 48 hectare in Tiel aan het ontwikkelen op een unieke plek. Het terrein ligt aan het water, het Amsterdam-Rijnkanaal en de Waal en het ligt vlak bij de snelweg. Onze locatie heeft twee mogelijkheden om de A15 te bereiken, een drukke logistieke ader vanuit Rotterdam naar Duitsland. Qua omvang is het ook een van de weinige locaties die je nog kunt ontwikkelen en waar het bestemmingsplan onherroepelijk is.’

‘Hiervoor stond er een glasfabriek en dat was hier in Tiel echt een begrip. Toen werd begonnen met de sloop belden oud-werknemers of ze alsjeblieft nog een keer mochten kijken. Dat was wel bijzonder.’

‘Inmiddels is er een eerste huurder gevonden, Re-Match, een bedrijf dat kunstgras recyclet. Daarnaast hebben een paar grote buitenlandse partijen interesse om zich hier te vestigen. Binnenkort starten we met het eerste gebouw, op het moment dat er een volgende klant is gevonden kunnen we ook daarvoor een built-to-suit gebouw realiseren.’

‘Als beursgenoteerd bedrijf nemen we altijd een gecalculeerd risico in ontwikkelingen. We ontwikkelen alleen als een bepaald percentage is verhuurd. Het zit ook niet in ons dna om te bouwen voor leegstand en wij ontwikkelen bij voorkeur op brownfield locaties. Afhankelijk van de wensen, eisen en de gevraagde oppervlakte van het gebouw duurt een bouwproces ongeveer twaalf maanden, inclusief bouwvoorbereidingstijd. Dit betekent dat we met snel schakelen een gebouw in een korte tijd kunnen neerzetten.

Wat was jouw rol in het project?

‘Op dit project werken we met een team. Het is een hele puzzel, zeker voor zo’n groot perceel en de uitdagingen die daarbij horen. Je hebt bijvoorbeeld te maken met de overheden, milieu, bestemmingsplannen en de sloop van het gebouw. Daarnaast hadden we hier een uitdaging op het gebied van archeologie, daarvoor heb ik veel uitgezocht en gesprekken gevoerd. Als je iets met de grond wilt doen wordt er ook gekeken of er iets in de bodem zit van archeologische waarde. Ze hebben hier bijna 60.000 m2 aan geulen gegraven om te kijken of er iets van waarde in de grond zat. Het onderzoek is nu afgerond en de locatie is ook op dit gebied goed in kaart gebracht.’

Met wat voor projecten houd je je nog meer bezig?

‘Op dit moment ben ik veel bezig met het verduurzamen van ons bestaand vastgoed, vooral het energieverbruik en opwek van duurzame energie door het plaatsen van zonnepanelen. We proberen op onze hele portefeuille zonnepanelen te plaatsen, waar mogelijk. Het is nu wel duidelijk dat je hiermee al in een heel vroeg stadium rekening mee moet houden.’

‘Onze portefeuille groeit nog steeds, dus we krijgen ook nieuwe huurders. Dan moet je alles even op een rijtje zetten, waar staan we met het pand en wat moeten we nog doen? Ik maak dan ook de meerjarige onderhoudsplannen op orde en zorg ervoor dat ze worden nageleefd.’

Heeft corona veel invloed gehad op je werk?

‘Voorheen was ik vaak zo’n 2,5 dag op locatie of onderweg, maar op dit moment niet. Soms moet je wel naar een locatie toe. Sommige gesprekken zijn het fijnst om face-to-face te doen in plaats van via een scherm. Plus: je mist heel veel via een scherm. Wat speelt er bij de huurder? Waar zijn ze mee bezig?’

‘Toch biedt de coronacrisis ook kansen. Een van onze huurders zit in disposables, dus bekertjes en bestek voor onder meer festivals. Die werden eerst in containers aangeleverd en ineens valt dat stil. Een van de andere branches waar ze in zitten en die enorm is gegroeid zijn de afhaaltasjes en bakjes voor maaltijden. Die maken zo’n enorme switch; dat vind ik goed en bijzonder om te horen.’

‘Een van onze andere huurders, de bakkerij, bakt nu ineens veel meer brood; doordat het thuiswerken enorm is toegenomen wordt er in de supermarkt veel meer brood verkocht.’

Hoe is het om als vrouw in logistiek vastgoed te werken?

‘Ik heb niet het idee dat het heel anders is om als man of vrouw in deze sector te werken. Je komt best veel vrouwen in het logistiek vastgoed tegen, ook bijvoorbeeld bij Dwire, een netwerkgroep voor vrouwen in het vastgoed. We hebben een keer een evenement georganiseerd over logistiek vastgoed met bijna alleen maar vrouwelijke sprekers. Het is een erg leuke club. De reden voor mij om lid te worden destijds, was het mentorproject. Daarbij werd je aan iemand gekoppeld en zo kon je van elkaar leren. Uiteindelijk ben ik een keer menti en mentor geweest.’

‘Ik vind logistiek leuk en dynamisch en ik kan het alleen maar aanraden om in deze sector te werken. Op dit moment is het binnen het vastgoed ook booming business en dat zal nog wel even doorgaan.’

Welke kansen zie jij in logistiek vastgoed?

‘Ik denk dat er nog genoeg kansen zijn om bestaande locaties te ontwikkelen en te verduurzamen. Het is belangrijk om niet zomaar greenfields aan te snijden, daar moeten we heel zuinig op zijn. Er zijn nog genoeg brownfieldlocaties die gebruikt kunnen worden voor logistiek. Dat is een kans, maar tegelijkertijd ook een uitdaging.’

‘We willen veel en snel kunnen consumeren en als we vandaag iets bestellen dan willen we het morgen in huis hebben. Dus we willen wel de lusten, maar niet de lasten. Ik snap best dat als er een distributiecentrum in je achtertuin wordt gebouwd je daar niet blij mee bent, we willen ook natuurgebieden blijven behouden. We moeten creatief omgaan met de nieuwbouwontwikkelingen. Zo kun je een terrein als dit in Tiel gebruiken, in plaats van dat je een heel nieuw bedrijventerrein maakt.’

Wat is er in een stad of regio nog meer te herontwikkelen?

‘Er zijn nog veel mogelijkheden op de wat oudere bedrijventerreinen. Vastgoed van vijftien jaar geleden is soms al verouderd door bijvoorbeeld veranderingen in wet- en regelgeving of de hoogte- en kwaliteitseisen. Alleen moeten sommige eigenaren hun vastgoed sneller afwaarderen. Het staat nu in de boeken voor een bepaalde waarde, maar het is misschien alleen nog maar de grondwaarde waard. Die pijn moeten ze pakken, in plaats van dat ze hopen dat het verouderde pand nog verhuurd wordt en z’n waarde blijft houden.’

‘Ik denk ook dat logistiek vastgoed meer naar het noorden gaat. Noord-Brabant is nu echt een logistieke hotspot, maar gezien de beperkte capaciteit aan arbeid zal het verschuiven. Gezien de ruimte zal dat ook wel moeten, want we kunnen niet alleen in het zuiden blijven bouwen. In Tilburg is bijna geen locatie meer te vinden om te bouwen.’

Waar staan we over tien jaar?

‘Dan hebben we nog steeds heel veel logistiek vastgoed en e-commerce is dan nog vanzelfsprekender dan het nu al is. Misschien heb je dan binnen een halve dag je spullen al in huis. Maar daar zal de infrastructuur ook op moeten worden aangepast en de vraag is of dat kan.’

‘De coronacrisis heeft bepaalde logistieke partijen aan het denken gezet: wat gaan we nu doen met onze voorraad? Laten we die in China? Dit is nu natuurlijk helemaal actueel met het schip dat in het Suezkanaal heeft vastgezeten. Er zal dus steeds meer voorraad richting Europa en Nederland komen. Anderhalf jaar geleden kon je precies op tijd laten leveren, dus dan hoefde je geen voorraad in Nederland te hebben. Ik merk dat er nu ook meer vraag is naar de grotere dc’s, de XXL-dc’s.’

‘Dan is er ook nog de brexit. Hierdoor komen meer bedrijven die eerst in het Verenigd Koninkrijk zaten naar Nederland of elders in Europa.‘

Martine de Groene, property asset manager bij Montea

De Groene studeerde Makelaardij Onroerend Goed aan de heao en is daarna altijd in het vastgoed blijven werken. In 2005 begon ze bij Alphons Coolen (woningbouw) als client manager en vanuit daar stroomde ze in 2009 als planontwikkelaar door naar HVBM, een zusterbedrijf van Alphons Coolen. De stap naar de Nederlandse tak van logistiek vastgoedbedrijf Montea maakte De Groene in 2017. Daar werkt ze nu al ruim drie jaar als property asset manager en in deze functie heeft ze veel contact met diverse huurders. Daarnaast is De Groene ook lid van de Dutch Green Building Council in de werkgroep logistiek. Hier kijkt ze naar de mogelijkheden voor verduurzaming in de sector.