Dutch Women In Real Estate

Lid van DWIRE, Olga Wagenaar, is geinterviewd door Vastgoedmarkt. Lees hier het hele interview:

Olga Wagenaar: ‘Kabeldistrict in Delft kan een heel geliefd plekje worden’

Olga Wagenaar richt zich als ontwikkelaar bij Amvest voornamelijk op gebiedsontwikkelingen. ‘We maken niet alleen woningen, maar ook de woongebieden. We kijken verder dan de voordeur. Waar komen mensen thuis?’

Olga Wagenaar

Olga Wagenaar is dertien jaar ontwikkelaar bij Amvest. In die tijd heeft ze veel verschillende projecten gedaan. Ze richt zich voornamelijk op gebiedsontwikkelingen. ‘We maken niet alleen woningen, maar ook de woongebieden. We kijken verder dan de voordeur. Waar komen mensen thuis? Iedereen moet uiteindelijk ergens wonen, dus het is heel leuk om na te denken wat voor iedereen een fijne plek zou zijn. Doordat we een groot deel van de woningen die we maken ook in eigendom willen houden, blijven we nog heel lang betrokken.’

Op dit moment werkt Wagenaar aan een grote gebiedsontwikkeling in Delft, het Kabeldistrict. Dit is samen aangekocht met Kondor Wessels Vastgoed. Samen zijn ze niet alleen aan het ontwikkelen, maar doen ze ook de exploitatie van het huidige terrein. ‘Het is juist leuk wanneer er bij een project al een bestaande context is, zoals hier bij het Kabeldistrict. Ooit had deze plek een belangrijke functie in de stad, als de Nederlandse Kabelfabriek (NKF). Nu proberen we hier weer een toekomstperspectief neer te zetten, waar mensen willen wonen en werken.’

‘Op dit moment zitten hier meer dan honderd huurders in het pand en heeft het een bedrijfsbestemming. Er is hier perspectief om woningbouw in combinatie met werken te maken en dat willen we hier graag realiseren met meer dan drieduizend woningen en 70.000 m2 bedrijfsruimte, commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Ik denk dat dit uiteindelijk een heel geliefd plekje gaat worden. Dat is het nog niet om te wonen, maar het biedt absoluut de kansen.’

Hoe gaan jullie dit industrieterrein transformeren naar een nieuw stuk stad?

‘We willen hier een gebied maken waar zowel gewoond als gewerkt wordt. We zetten in op de high-techmaakbedrijven (HTM-industrie), Delft is natuurlijk echt een techstad. De stad komt nu ruimte tekort om dit soort bedrijven te huisvesten en ze vertrekken dan uit Delft.’
‘Vaak beginnen ze hier als startup en willen daarna doorgroeien. Ze zoeken een plek met aan de ene kant kantoorruimte, maar hebben ook een productieruimte nodig om hun prototypes te kunnen maken. Dat willen wij graag ondersteunen. Het gebied wordt echt een woon-werkgebied met kantoor- en bedrijfsruimtes en ook voorzieningen.’

Eind 2022 hopen we te kunnen starten met de bouw. De eerste woningen en bedrijfsruimten worden dan in 2025 opgeleverd. In de tussentijd hebben we hier een hele fabriek vol met bedrijven, waarvan we de exploitatie doen.’

Is het straks nog wel betaalbaar voor de startups?

‘Om de ruimte betaalbaar te houden proberen we een ecosysteem te maken met verschillende soorten bedrijfsruimtes. Dat betekent dat er hele grote, fancy bedrijfsruimtes zullen zijn, maar ook eenvoudigere plekken die wel onderdeel zijn van het grote geheel.

‘Daarnaast zien we dat mensen steeds meer bereid zijn om dingen met elkaar te delen, omdat het te duur is om al die faciliteiten zelf te hebben. Zeker als het ruimtes zijn die je maar een paar keer per maand of jaar gebruikt. Een vergaderruimte, een presentatieruimte of in dit geval een lab of een productieruimte. Heel veel bedrijven hebben deze faciliteiten maar af en toe nodig. Dus we kijken echt naar wat noodzakelijk is en de schil met faciliteiten eromheen.’

‘We werken met een heel groot team aan het project. Je doet het niet alleen. Maar je hebt wel trekkers en duwers nodig in het project. En je moet de hele groep meekrijgen in een bepaalde richting. Niet alleen het team, maar ook de gemeente in het maken van de deal. Ik zat in het onderhandelteam om tot die anterieure overkomst te komen. Vervolgens ben ik intern verantwoordelijk om het project te managen en tot ontwikkeling te laten komen.’

‘Dat betekent veel overleggen, ontwerpen, rekenen en investeringsvoorstellen schrijven. Daarmee regelen we het geld voor het project. We hebben als team veel goede ideeën, maar we hebben wel geld nodig om het te kunnen maken en voor dat deel ben ik dan verantwoordelijk. Daarnaast denk ik ook mee hoe we het gaan organiseren: wie doet wat en wanneer gaan we ergens beginnen. Daarover moet vaak een knoop worden doorgehakt.’

Je werkt dertien jaar bij hetzelfde bedrijf, hoe houd je dat interessant?

‘De eerste projecten waarmee ik begon, zijn niet te vergelijken met wat ik nu doe. Het is misschien wel dezelfde functie, maar je krijgt steeds kansen met een project om door te groeien. Je gaat op zoek naar een groter, ingewikkelder of spannender project en zo blijf je wel die uitdaging houden. Twee jaar geleden waren een aantal projecten van mij afgerond, dus toen kreeg ik veel ruimte in mijn agenda. Toen ben ik met het project De Trappenberg in Huizen begonnen en ook met het Kabeldistrict in Delft, die lopen nu twee jaar.’

‘Over vijf jaar hoop ik dat we een hele stap verder zijn met dit project en dat we de eerste gebouwen opleveren. Het zou leuk zijn om te zien staan wat je hebt bedacht. Het is soms lastig om te zeggen wat de volgende stap is, omdat je altijd wel op zoek bent naar projecten met uitdaging, waarbij Kabeldistrict wel een heel groot project is.’

In de afgelopen jaren heb je veel projecten gedaan, wat zie jij als je grootste succes?

‘Dat is een moeilijke vraag om te beantwoorden. Elk project waar ik aan gewerkt heb, heeft iets dierbaars. Een van die projecten was het Churchillpark in Leiden. Dat had ik voor Amvest aangekocht in 2014, toen we net uit de crisis kwamen. Vervolgens hebben we dat in twee fasen kunnen ontwikkelen.’

‘Er lag al een woonbestemming, dus in de eerste fase wilden we graag conceptwoningen neerzetten die snel gerealiseerd konden worden. Dat hebben we gedaan in samenwerking met ERA Contour. In vier maanden stonden er 56 woningen en dat is ontzettend gaaf, want vaak is de bouwtijd veel langer. Het is superleuk om een keer mee te maken dat er binnen een jaar staat wat je hebt bedacht.

‘Het tweede deel van het project is op een traditionele manier gegaan, met een architect en een bouwer, en dat hebben we in 2018 afgerond. Het leuke daarvan is dat ons Amvest Residential Core Fund uiteindelijke alle 99 woningen van de tweede fase in portefeuille wilde hebben.’

Zuidplaspolder

‘Daarnaast heb ik ook lang aan een project in de Zuidplaspolder gewerkt. Dat is een grote gebiedsontwikkeling waar we met meerdere partijen veel grondposities hebben. Ik heb daar aan de voet gestaan van de eerste grote ontwikkeling van 1.400 woningen in Zevenhuizen-Zuid. Er kwam een stedenbouwkundig plan, een overeenkomst met de gemeente en vervolgens hebben we met die marktpartijen de deelplannen uitgewerkt en de eerste vijfhonderd woningen gerealiseerd.’

‘Op een gegeven moment heb ik daar het stokje overgedragen. Ik maak de eindfase niet mee, maar ik ga dat natuurlijk wel zien. Binnenkort ga ik daar ook heen om te zien hoe het nu is geworden en hoe de mensen daar wonen.’

Olga Wagenaar

Olga Wagenaar bij het ‘KD Lab’ in aanbouw

Kabeldistrict

‘Op een aantal dingen van het Kabeldistrictproject ben ik ook al heel trots. Afgelopen juli hebben we een anterieure overeenkomst gesloten, dus dat was echt een grote mijlpaal. Het klinkt heel makkelijk, maar het lukt ook vaak genoeg niet. Dus het feit dat we die stap al zo snel hebben kunnen zetten, is echt een succes. De stad Delft is ontzettend betrokken en we zaten in de coronaperiode, dus we hebben dat contract bijna helemaal digitaal met elkaar uitonderhandeld, dat is best bijzonder.’

‘Inmiddels hebben we net een participatietraject achter de rug, eveneens helemaal digitaal, waarin we met de omwonenden en de bedrijven in het gebied gesprekken hebben gevoerd. We hebben ze onze toekomstplannen laten zien en dat is superspannend om te doen, maar we hebben het inmiddels wel voor elkaar.’

‘Daarnaast zijn we ook al heel druk bezig met de huidige situatie, voor de bedrijven die er al zitten. We hebben nu de “KD Campus” opgeleverd waar studententeams aan de slag kunnen, zoals Fotze, Hyperloop en Solar Boat.’

‘Vorig jaar hebben we bedacht dat een lab hier handig zou zijn. Het “KD Lab” wordt in april opgeleverd. Daar kunnen dan zo’n twintig start- en scale-upbedrijven aan de slag.’

‘Door al deze ontwikkelingen gaat het gebied steeds meer leven en hierdoor kunnen we veel bedrijven al een toekomst bieden.’

‘Een van de grootste uitdagingen die wij hebben is hoe we de woningen betaalbaar houden en wat daarvoor nodig is. Tegelijkertijd zijn er enorme duurzaamheids­ambities. Dat speelt mee in de prijsopbouw van de woningen, bedrijfsruimten en voorzieningen en maakt het niet goedkoper.’

‘Amvest draagt als ontwikkelaar en belegger bij aan pensioengeld in Nederland. We moeten geld verdienen als bedrijf voor onze aandeelhouders, anders kunnen er geen pensioenen worden betaald. Daarom wordt er ook geïnvesteerd in vastgoed. Die wisselwerking is een grote en leuke uitdaging om aan te werken.’

‘Daarnaast maken we in het Kabeldistrict vooral kleinere woningen en richten we ons op het midden­segment koop- en huur. Hierdoor wonen mensen wel wat kleiner, maar we kijken naar de tweede laag van woonfuncties die wel wenselijk zijn, zoals een logeerkamer, meerdere werkplekken tot het delen van een wasruimte omdat die niet elke dag nodig zijn. Die proberen we op een andere, slimmere manier in een woongebouw te organiseren. Daarmee denken we dat we een deel van de oplossing hebben om het betaalbaar te houden.’

Olga Wagenaar, ontwikkelingsmanager bij Amvest

Wagenaar studeerde economie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Eerst deed ze algemene economie en later ruimtelijke economie. Deze studie was heel theoretisch en ze wilde graag meer praktische dingen doen. Tijdens haar studie ontmoette ze Jan van ‘t Verlaat (Gemeente Rotterdam) die een vlammend betoog hield over de ontwikkeling van de stad.

Na haar studie wilde Wagenaar maar een ding, namelijk bij de Gemeente Rotterdam werken, omdat ze onderdeel wilde zijn van die ontwikkeling. Eerst deed ze dat als wijkeconoom en kwam daarmee in aanraking met het ruimtelijke, sociale en economische perspectief. Bij de ontwikkeling van de stad, kun je die die dingen niet individueel beschouwen. Daarna ging ze werken voor een adviesbureau in Den Haag, Akro Consult. Daar werkte ze zeven jaar als planeconoom en procesmanager. Zo rolde ze steeds meer in de vastgoedwereld.

Wagenaar was trots op projecten voor haar opdrachtgevers, maar ze wilde meer verantwoordelijk voor zo’n project. Bij Amvest vond ze een mooie combinatie van ontwikkelaar zijn, maar dan wel voor een belegger. Het langetermijnperspectief trok haar aan. Het is een ding om een prachtig gebouw op te leveren en te verkopen. Maar je weet pas echt of het project een succes is bij de tweede of derde koper of huurder.

Op dit moment werkt ze naast het Kabeldistrictproject ook aan een woon-zorgconcept in Huizen, de Trappenberg, en aan het project Beresteijn, een oude buitenplaats in Voorschoten.