Het allereerste DWIRE vastgoeddebat is een feit. De formule? Een toplocatie in het centrum van Den Haag, een debat over een actuele onderwerpen en sprekers van formaat. En dat alles met maar liefst 70 DWIRE leden en hun introducees.

Tijdens het vastgoeddebat leidde Claudia Heimensen ons door het ‘probleem’ dat in (vastgoed)land speelt: de woningbouwcrisis. Of zoals Hugo de Jonge, onze minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening het verwoordt: “Wonen is een grondrecht, geen voorrecht. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bij, waarvan 600.000 betaalbaar. De schaarste schreeuwt om regie.”

Aan het debat namen 4 vastgoedexperts deel: Eefje Voogd, directeur bij Eefje Voogd Makelaardij, Mohamed Baba, bestuursvoorzitter bij Haag Wonen, Martine Gründemann, directeur ontwikkeling bij Zadelhoff en Centrum voor Zorg Slotervaart, en Hans Veen, senior acquisitie- en verkoopmanager residential bij a.s.r. real estate. Aan de hand van 10 stevige stellingen nam Claudia de problemen met de bouwopgave door met de panelleden. Hoe gaan we de enorme woningnood oplossen? Moet de overheid meer regie nemen of de teugels juist meer laten vieren? Wat is de rol van de verschillende partijen?

Rijksoverheid moet niet overreguleren

“We moeten niet alles kapot regelen”. Eefje Voogd reageert hiermee op de stelling of de overheid meer regie moet nemen. Als voorbeeld geeft zij de invoering van de regulering zoals de voorgeschreven 40% sociaal, 40% middenhuur en 20% vrije sector voor Amsterdamse projecten. Ze vult verder aan: “Er wordt ook veel te veel gestuurd op aanbod. Hierdoor krijg je op termijn een groot probleem in de doorstroming als je je alleen richt op een- en tweepersoonshuishoudens”.

Ontwikkelen steeds ingewikkelder

Hans Veen voegt hieraan toe: “We hebben goede producten voor nu en in de toekomst nodig. Ontwikkelen wordt ook steeds ingewikkelder. Door alle vertragingen in de procedures bestaat het gevaar dat projecten niet meer gerealiseerd worden. We moeten voorkomen dat het project niet meer haalbaar is, maar het is wél van belang dat we wonen betaalbaar houden. Gemengde wijken vinden wij belangrijk.”

Optelsom van maatschappelijk en financieel rendement

“Als we niet uitkijken doen we helemaal niks meer”, zegt Mohamed Baba. “We moeten volkshuisvestelijke afwegingen durven maken om de stad toegankelijk te houden voor diverse groepen, want alleen pizzadozen van 30m2 bouwen dat wil je niet. Partijen die alleen bezig zijn met financieel rendement en teren op “Excel fetisjisme” dragen niet bij aan de optelsom van maatschappelijk en financieel rendement. Op de stelling of de consument wel voldoende wordt gehoord in de woningcrisis is Mohamed duidelijk; “Woningzoekenden hebben nu geen platform. Op elke woning die vrijkomt hebben we 300 tot 400 inschrijvingen. Participatie ja maar wel duidelijker, zodat er ook ruimte is voor de positie van de woningzoekenden”.

Ontwikkelen in NIMBY-land

Martine Gründemann beaamt in het debat wat Mohamed schetst: “Ontwikkelen in NIMBY-land is niet eenvoudig. Aan welke knoppen kunnen we nog draaien om projecten nog haalbaar te maken? We krijgen de productie die nodig is niet van de grond als de gemeente de bouwgrond als verdienmodel ziet.” Toch is ze ook kritisch naar de markt: “De overheid heeft nog maar weinig grond, dat betekent dat er een grote rol bij de markt ligt. We moeten zelf creatiever zijn in het creëren van een haalbare business case”.

Op de vraag of tijdelijke woningen de oplossing is voor de woningbouwcrisis verschillende de meningen. De bouw innoveert erop los met circulaire tiny houses en de containerwoning is allang geen ‘container’ meer. Toch is de markt niet zo positief. Hans is duidelijk; “Nee, wij geloven niet in tijdelijke woningen als volwaardig belegging voor de lange termijn”. Mohamed ziet dit duidelijk anders en opent een pleidooi: “Het is een permanent tijdelijke oplossing voor spoedproblemen en om piekmomenten op te vangen en waarmee we de bouwproductie op korte termijn omhoog kunnen krijgen. Hiermee kunnen we mensen die het nu het hardst nodig hebben een dak bieden en kan doorstroming worden gerealiseerd”. De vastgoedexperts zien in het realiseren van de 15.000 tijdelijke woningen per jaar toch vooral een grote rol bij de overheid liggen.

Over hoogbouw zijn de sprekers al meer eensgezinds. Hoogbouw is niet dé oplossing voor de grote woningbouwopgave. Ondanks dat alle grote steden in de G5 massaal nieuwe hoogbouwplannen presenteren als antwoord op de enorme woningaantallen. Martine verduidelijkt; “De bouwperiode wordt alleen maar langer en de opgave complexer”. Ook zijn de meningen verdeeld over de leefbaarheid in en rondom hoogbouw. Hans ziet liever kleinschaliger complexen waar bewoners elkaar veelvuldig tegenkomen en thema’s als eenzaamheid worden opgepakt. Terwijl Eefje aangeeft dat op de Zuidas juist unieke communities ontstaan tussen bewoners in een dergelijk complex.

De stelling dat sociaal rendement boven financieel rendement gaat is voor alle sprekers vanzelfsprekend. Alle partijen staan voor impact investeren zodat thema’s zoals energietransitie, duurzaamheid en gezondheid ook worden aangepakt. Of de woningcrisis, en daarmee de woningnood van velen woningzoekenden, voorrang moet krijgen op de stikstofcrisis gaat iedereen toch nog een brug te ver.

Key-note presentatie van Marja Appelman: ‘Can do’ mentaliteit

Aansluitend op het vastgoeddebat steekt Marja Appelman, directeur Woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, alle ontwikkelaars en vastgoedinvesteerders in de zaal een hart onder de riem: “We zitten in een spannende periode met elkaar. De ‘business case’ kan niet meer overal rond gerekend worden, maar 900.000 woningen is wel de opgave waar we voor staan. Er zijn genoeg creatieve ideeën en die vind ik fantastisch. Door in gesprek te blijven, te luisteren, samen te werken en vertrouwen in elkaar te hebben zorgen we voor een ‘can do’ mentaliteit. En met deze houding kunnen we samen veel bereiken.”

Feestelijk jaarafsluiting

Op de rooftopbar werd nog volop nagepraat met een glaasje ‘bubbels’ en een ‘walking dinner’. Hier werden nog tot in de late uurtjes contacten gelegd en nieuwe afspraken gemaakt. En dat is nu echt waar DWIRE voor staat, een netwerk waar we elkaar weten te vinden en samenwerken. En met elkaar in gesprek gaan over mogelijke oplossingen voor de woningbouwcrisis. Al blijkt dat toch niet zo eenvoudig….